房屋使用權 不動產投資新高招
報酬率較一般住宅高3~4個百分點
不動產投資新招，業者推出「房屋使用權」產品，投資人沒有土地、建物所有權，仍能出租收益，因為購入成本低，每年投資報酬率高出一般住宅3~4個百分點。日勝生活科技（2547）籌備已久的台北車站交九用地聯合開發案「京站」，首創「房屋使用權」概念，透過整體商務規劃拉高報酬率，在使用年限前提前回收。
不動產投資新招，業者推出「房屋使用權」產品，投資人沒有土地、建物所有權，仍能出租收益，因為購入成本低，每年投資報酬率高出一般住宅3~4個百分點。日勝生活科技（2547）籌備已久的台北車站交九用地聯合開發案「京站」，首創「房屋使用權」概念，透過整體商務規劃拉高報酬率，在使用年限前提前回收。
成本較低
地上權住宅挑戰「有土斯有財」傳統觀念，但因無須付擔土地成本，房屋取得成本約較市價低3~4成，但在租屋市場中，承租人不會在乎房屋是否為地上權住宅，所以地上權住宅租金多與一般住宅無異，因為取得成本低，投資報酬率通常比一般住宅高3~4個百分點，加上地上權住宅多為套房，容易拉高租金行情和報酬率，受投資客青睞。
台北交九案開先例
大多數「地上權住宅」土地屬國有財產，地上、地下建物結構產權除非挖到如礦藏、溫泉等公有財產，否則均為私人所有。指標建案「京站」則不同，因為採捷運聯合開發，地下站體為國有財產，並沒有地下權。因此，買方不但沒有土地所有權，連建物所有權都得交付銀行信託，購入的只是1張房屋使用50年的受益憑證，沒有土地及建物權狀。業者認為，比較接近50年租賃權的概念。
此特殊產品是否值得投資？以其初估售價每坪30~35萬元觀察，比鄰近推案每坪約50萬元，約低3~4成；租金透過整體住商綜合開發及商務套房規劃，初估可達每月每坪1800~2000元，比同區段行情每坪1000~1500元高，平均投資報酬率6~7%。
日勝生副總徐慶明表示，「京站」擁有無可取代的地段價值，捷運站、高鐵及台鐵等交通優勢，目前已有不少較能接受地上權觀念的香港人士來洽詢，作為來台洽商時的居所。
永慶房屋代銷部經埋王財旺表示，「地上權」個案因較無法反映土地使用價值，建物折舊易隨使用年限房價1年比1年低，土地使用期間，房屋所有權人有優先承購權，年限到期，可等原國產局或地主續約，一般地主多會續約。而「房屋使用權」個案租賃期一到，房屋則強制回收。
無法設定銀行抵押
王財旺表示，這類「房屋使用權」個案，如以50年地上權個案為例，後25年建物幾乎沒有殘餘價值，如果試算投資報酬率，能在前20年、甚至前10年提前回收，就是個有利投資。
春池開發執行副總唐定華表示，這類個案觀念比「地上權」複雜，不過，沒有土地及建物所有權，銀行無法設定抵押，在銀行貸款方是將是較大問題。
報酬率涵蓋 折舊 轉售風險
地上權住宅投資總額低、租金行情與鄰近住宅相仿，且多數屋齡都在10年內，隨著使用年限而加大的折價效應不明顯。而房屋使用權住宅，投資考量風險因素更多，還有房屋折舊及使用年限到期後，受益憑證殘值等於0的問題，投資報酬率計算方式遠較一般住宅複雜。
屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲表示，地上權住宅或房屋使用權住宅，與一般所有權住宅的權利狀態不同，一般住宅屋齡再舊，但無損土地及建物權利，且因為擁有土地而有殘值，透過整修、改建，可延續使用期限及提高租金價格，但地上權住宅受地上權存續期間影響，房屋使用權住宅因受益憑證價值差異，須另外計算合理的投資報酬率。
地上權住宅較易流通
楊宗憲表示，一般住宅以租金除以房價的計算方式，可作為地上權或房屋使用權住宅試算投資報酬率時的「高標」。此外，房屋使用權住宅的市場流通性勢必低於地上權住宅，因此要計入轉售難度較高的風險值。如果一般住宅投資報酬率達6%，這類個案應再加上1個百分點的風險值，對投資客較具保障。
此外，實際租金能否到達建商銷售時所宣稱的水準、未來利率往上走揚的趨勢等，這些因素也都須考量在內。
地上權住宅 不用負擔 地價稅 土增稅
地上權住宅除取得成本較市價低2~3成外，無須負擔土地相關稅賦，可以降低投資客額外成本支出，是投資地上權住宅最大誘因。
使用憑證難保權益
永慶房屋商仲部協理黃增福表示，沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，但亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低。
黃增福表示，地上權住宅的移轉與繼承和一般住宅無異，但缺乏反映地段的土地作為支撐，初期轉售價格或許尚能維持，加上現今房價高漲，使近期幾個地上權住宅案轉售折價情形不明顯，不過會隨著使用年限與房屋折舊，約20~30年後，房屋殘值愈來愈低，轉售空間愈來愈小。
比較地上權住宅及如「京站」等房屋使用權個案，黃增福表示，地上權住宅有建物所有權，無須擔心權益消失太快，但房屋使用權住宅只有使用憑證，對使用者權益的保障更弱。
引用自~蘋果日報95/8/13
地上權住宅挑戰「有土斯有財」傳統觀念，但因無須付擔土地成本，房屋取得成本約較市價低3~4成，但在租屋市場中，承租人不會在乎房屋是否為地上權住宅，所以地上權住宅租金多與一般住宅無異，因為取得成本低，投資報酬率通常比一般住宅高3~4個百分點，加上地上權住宅多為套房，容易拉高租金行情和報酬率，受投資客青睞。
台北交九案開先例
大多數「地上權住宅」土地屬國有財產，地上、地下建物結構產權除非挖到如礦藏、溫泉等公有財產，否則均為私人所有。指標建案「京站」則不同，因為採捷運聯合開發，地下站體為國有財產，並沒有地下權。因此，買方不但沒有土地所有權，連建物所有權都得交付銀行信託，購入的只是1張房屋使用50年的受益憑證，沒有土地及建物權狀。業者認為，比較接近50年租賃權的概念。
此特殊產品是否值得投資？以其初估售價每坪30~35萬元觀察，比鄰近推案每坪約50萬元，約低3~4成；租金透過整體住商綜合開發及商務套房規劃，初估可達每月每坪1800~2000元，比同區段行情每坪1000~1500元高，平均投資報酬率6~7%。
日勝生副總徐慶明表示，「京站」擁有無可取代的地段價值，捷運站、高鐵及台鐵等交通優勢，目前已有不少較能接受地上權觀念的香港人士來洽詢，作為來台洽商時的居所。
永慶房屋代銷部經埋王財旺表示，「地上權」個案因較無法反映土地使用價值，建物折舊易隨使用年限房價1年比1年低，土地使用期間，房屋所有權人有優先承購權，年限到期，可等原國產局或地主續約，一般地主多會續約。而「房屋使用權」個案租賃期一到，房屋則強制回收。
無法設定銀行抵押
王財旺表示，這類「房屋使用權」個案，如以50年地上權個案為例，後25年建物幾乎沒有殘餘價值，如果試算投資報酬率，能在前20年、甚至前10年提前回收，就是個有利投資。
春池開發執行副總唐定華表示，這類個案觀念比「地上權」複雜，不過，沒有土地及建物所有權，銀行無法設定抵押，在銀行貸款方是將是較大問題。
報酬率涵蓋 折舊 轉售風險
地上權住宅投資總額低、租金行情與鄰近住宅相仿，且多數屋齡都在10年內，隨著使用年限而加大的折價效應不明顯。而房屋使用權住宅，投資考量風險因素更多，還有房屋折舊及使用年限到期後，受益憑證殘值等於0的問題，投資報酬率計算方式遠較一般住宅複雜。
屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲表示，地上權住宅或房屋使用權住宅，與一般所有權住宅的權利狀態不同，一般住宅屋齡再舊，但無損土地及建物權利，且因為擁有土地而有殘值，透過整修、改建，可延續使用期限及提高租金價格，但地上權住宅受地上權存續期間影響，房屋使用權住宅因受益憑證價值差異，須另外計算合理的投資報酬率。
地上權住宅較易流通
楊宗憲表示，一般住宅以租金除以房價的計算方式，可作為地上權或房屋使用權住宅試算投資報酬率時的「高標」。此外，房屋使用權住宅的市場流通性勢必低於地上權住宅，因此要計入轉售難度較高的風險值。如果一般住宅投資報酬率達6%，這類個案應再加上1個百分點的風險值，對投資客較具保障。
此外，實際租金能否到達建商銷售時所宣稱的水準、未來利率往上走揚的趨勢等，這些因素也都須考量在內。
地上權住宅 不用負擔 地價稅 土增稅
地上權住宅除取得成本較市價低2~3成外，無須負擔土地相關稅賦，可以降低投資客額外成本支出，是投資地上權住宅最大誘因。
使用憑證難保權益
永慶房屋商仲部協理黃增福表示，沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，但亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低。
黃增福表示，地上權住宅的移轉與繼承和一般住宅無異，但缺乏反映地段的土地作為支撐，初期轉售價格或許尚能維持，加上現今房價高漲，使近期幾個地上權住宅案轉售折價情形不明顯，不過會隨著使用年限與房屋折舊，約20~30年後，房屋殘值愈來愈低，轉售空間愈來愈小。
比較地上權住宅及如「京站」等房屋使用權個案，黃增福表示，地上權住宅有建物所有權，無須擔心權益消失太快，但房屋使用權住宅只有使用憑證，對使用者權益的保障更弱。
引用自~蘋果日報95/8/13
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