買預售屋的10個關鍵問題
■ 余韋文
購屋金額龐大，不小心踩進購屋陷阱，損失非同小可。 有些事情，房屋銷售人員可能不會主動告訴你，但購屋者非問不可，在付定金、簽約前熟讀「購屋關鍵報告」，搞清楚十大問題，不但能保障自己權益，說不定還能爭取到講價空間。
一、建照與產權
蓋房子，要先申請建照，才可以向建築管理機關申請開工；房子蓋好後後要申報完工，檢驗合格才可以領取使用執照，接著才能申請接通水、電。走進美美的樣品屋，別忘了請銷售人員亮出建照。
建設公司蓋房子，有的是自地自建，有的是和地主合建。如果買的是合建案，最好分別跟地主簽立土地買賣契約、跟建設公司簽立房屋買賣契約，以免建設公司和地主發生合建糾紛時，拿不到土地產權。
二、公設比多少
如果聽到「用最低的價格，買到較大的坪數」，要注意坪數灌水問題。樣品屋經常讓購屋人有空間放大的錯覺，因為沒有梁柱、家具尺寸較小、牆壁較薄、利用鏡子反射，空間有放大的效果，但交屋後才發現「怎麼我的房子變這麼小」，可能是銷售員把夾層坪數都算進去、或坪數未扣掉公設比，所以購買時一定要問清楚：公設比有多高，自用面積多少，含不含夾層坪數。
三、挑高合法嗎
一般房子都是兩米八到三米高，不少房子打著「挑高」的名義，主要就是看準購屋人認為「挑高可以做夾層，可增加使用空間」的心理，不過挑高經二次施工的夾層多屬違建，記得問銷售人員做夾層的合法性。此外，挑高的高度也很重要，以挑高三米六為例，由於天花板厚度就要十公分，扣掉樓地板高度，三米六的產品做夾層，頂多只能做成閣樓或儲藏室，人根本不好活動，不能當成另一個房間使用。
四、何時可完工
什麼時候可以完工交屋，一般購屋人都會關心，但除了在契約裡明定開工日期、完工期限與交屋日期外，還要注意使用的是「工作天」或是「日曆天」，舉例來說，七個日曆天只有五個工作天，使用工作天約定，時間會拖得比較久。
許多建商標榜「只要自備Ｘ萬元，即可擁有美麗新家」，甚至打出保證Ｘ成銀貸的訴求，對自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是，雖然建商願意接受高成數房貸，銀行可不一定接受，還是要視個人信用狀況而定，所以自備款準備多一點，比較不怕屆時貸款貸不下來。
六、建材與設備
電梯、廚具、地磚、衛浴設備的使用建材，建商多會在契約註明「使用ＸＸ廠牌或同等級之建材」，但何謂同等級建材？為避免差異過大，建議可在契約上註明建材內容及保固期限。通常一般設備保固期限是一年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。
七、梁柱與格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居的舒適與方便，房間的通風與採光也很重要，都是購屋人要問清楚的。此外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」的位置，因此有必要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到空間規畫與家具擺設。
八、管理費多少
社區完工後，不少建設公司會輔導成立管理委員會，住戶要按月繳納管理費用。現在管理訴求越來越講究，管理費用也越來越高，從一坪五十元到幾百元都有，但羊毛出在羊身上，這是住戶未來的負擔。由於事關入住後每月必要的支出，購屋前應事先問清楚管理費用如何計算。
九、違約責任
購買預售屋，從簽約到實際交屋需經約一到三年的時間，簽定契約時應詳加注意違約條款內容，看違反哪些條款時，另一方可解除契約，並注意賠償的金額是否合理。
十、稅費誰買單
各種稅費由誰負擔，應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括：土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等。依法令規定，契稅由買方繳納，土地增值稅由賣方繳納，其餘的稅費由誰負擔，應該在契約中明訂，以免日後發生糾紛。
【2006/07/21 聯合報】
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